De woningprijzen in Nederland

De woningmarkt houdt ons bezig. Om ons heen zien en horen wij de verhalen van mensen die een nieuw huis gekocht hebben, maar ook -met name- starters- die het steeds maar niet lukt een woning te kopen of te huren.

Er is een groot tekort aan woningen. Smeer je dat uit over een periode van tien jaar, dan gaat het om een duizelingwekkend groot aantal van één miljoen woningen. Bizar als je beseft dat Nederland net iets meer dan acht miljoen woningen telt.
Het tekort aan woningen groeit ook nog. Om het meer te laten spreken: het woningtekort in 2022 is gelijk aan een stad als Leiden. Stelt u zich eens voor dat wij vijf jaar achtereen een stad als Leiden moeten bouwen om de tekorten op te vangen. Waar zouden wij dat moeten doen en wie heeft de mensen om dit te kunnen doen?

In uw omgeving hoort u verhalen van vrienden, familie of wie weet betrekt u zelf op korte termijn een nieuwe woning. Maar er zijn minimaal net zoveel mensen die het juist niet lukt. Er is een nog steeds een groot tekort aan woningen. Heeft u de wens of noodzaak om naar een ander huis uit te kijken, dan moet de kans er wel zijn. Is die er niet, dan kunt u het beste blijven wonen in uw huidige woning. Dit is nu net de reden dat de woningmarkt tot stilstand komt.
Die tekorten zorgen voor oplopende woningprijzen. Hé?! Dat is gek… De kranten staan vol met berichten dat huizen goedkoper zijn dan één jaar geleden, maar nu lees ik dat de woningprijzen stijgen.
Niemand heeft ongelijk.

Hoe zit dat precies?
Tot en met 2021 schommelde de rente voor een woninghypotheek rond de 1%. Aan het begin van 2022 is de rente gaan stijgen. Grondstoffen waren al schaars in de nasleep van COVID en energie en voedsel werden snel schaars en duur door de oorlog in Oekraïne vanaf eind februari 2022.
Er was veel onzekerheid in 2022 en alles werd snel veel duurder. De inflatie schoot omhoog in de tweede helft van 2022. Dat was te veel voor de woningmarkt: ten eerste kwam de verkoop van nieuwbouw woningen onder druk te staan en later in 2022 liep het overbieden op bestaande woningen snel terug. Met name de verkooprijzen. De vraagprijzen veranderde al veel minder.

In februari – maart 2023 konden we al zien dat het aanbod van te koop staande woningen klein was, dat er nauwelijks nieuwbouw te koop komt en dat de verkoopprijzen weer opliepen. Ook het overbieden kwam weer terug in de markt. Ondertussen wordt er in de grotere, aantrekkelijke woonsteden zoals Utrecht en Leiden bij meer dan 50% van de woningen alweer ‘flink’ overboden. Kortom, de cijfers vergelijken met een jaar terug laten dalingen zien, maar cijfers vergelijken tussen het eerste en tweede kwartaal laten stijgende prijzen zien. En wie ‘morgen’ een huis wil kopen heeft steeds minder keuze. Woningen waar twintig tot veertig kijkers komen zijn vandaag echt geen uitzondering meer.

De energieprijzen zijn nu weer veel lager dan eind vorig jaar. Ook kan er weer een energiecontract voor één of drie jaar worden afgesloten. Kortom, de onzekerheid over de hoge energieprijzen -ook al kan dat snel veranderen- is nu uit de markt.
Eerder stipte wij de oplopende rente aan. Die 1%, dat is verleden tijd. Het nieuwe normaal is eerder 4,5% -5% rente. Dat hebben we te accepteren met elkaar, want er is geen alternatief. Maakt wel dat het budget uit het maandinkomen voor wonen in procent stijgt. Op de lange termijn is dat niet oké, gezien er dan voor zaken als kleding, onderwijs, sport en recreatie minder overblijft.

De woningmarktcijfers verzameld door de NVM, waar wij als makelaar lid van zijn, laat zien dat de vraagprijzen en verkoopprijzen van woningen al weer meer dan een kwartaal stijgen. Daarnaast zien wij dat dit zich versneld doorzet. Bij twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen, lees de duurdere woningen, zien wij deze versnelling en verhoging minder hard gaan, maar wees alert want ook een woning op een aantrekkelijke locatie of een mooi huis wat duur is kan snel en voor een hoge prijs verkocht worden.

Gemiddelde woningprijs van de bij de NVM aangemelde en verkochte woningen:

Zoals bovenstaande tabel laat zien is de bodem in de verkoopprijzen bereikt in het eerste kwartaal van 2023.
De nieuwbouw stagneert en dus zal het tekort aan woningen de komende jaren aanhouden. Wij vermoeden zelfs dat dit groter zal worden. Er zijn buiten de woningmarkt ook factoren die de woningprijzen bepalen, maar de krapte zal de prijzen (verder) omhoog duwen.

In 2023 stijgen de lonen boven gemiddeld als gevolg van de inflatie en hierdoor zijn stijgende woonlasten ook te betalen. Dat kan niet jaar op jaar en als de rente dan niet zakt, staat de betaalbaarheid van wonen opnieuw en verder ter discussie. Zeker voor een starter nemen de kansen op de woningmarkt hierdoor verder af.

Huizen met een goed energielabel verkopen goed. Koopt u een huis en het is gasloos, dan is dat prettig. Dan weet u dat u de komende jaren geen aanpassingen aan uw woning hoeft te doen. Waar een woning met een laag energielabel vorig jaar moeilijk verkocht, zien wij nu dat deze ook verkoopt. Minder duur dan woningen met een hoog label en aan kopers die veel zelf kunnen, maar ze worden verkocht en ook hier is concurrentie onder kopers om te kunnen kopen.